LOI BESSON

Description du dispositif

• La loi Besson met en place un nouveau statut du bailleur conventionné.

  • Entré en vigueur depuis le 1 er janvier 1999, le dispositif Besson remplace définitivement l'amortissement Périssol, qui a pris fin officiellement le 31 août 1999. Adopté sur l'initiative du secrétaire d'Etat au logement, Louis Besson, cette aide fiscale concerne aussi bien les logements neufs que les logements anciens .

  Toutefois l'avantage est nettement plus intéressant dans le cas du neuf.

  • Si vous optez pour cet avantage fiscal, vous devez impérativement respecter des conditions essentielles tenant à la fois au montant du loyer ainsi qu'aux ressources des locataires . Ils ne doivent pas dépasser un certain plafond . Cependant 80 % de la population française satisfait à ces conditions.
  • En outre, le dispositif comprend un volet de sécurisation des bailleurs .

  Avantages fiscaux

  Le texte décrivant l'aide fiscale Besson comporte deux volets, selon le bien immobilier :

  1. NEUF

  Dans le neuf, vous bénéficiez d'un régime d'amortissement fiscal accéléré . En clair, vous pouvez déduire de vos revenus de location une partie du prix de revient du bien, à raison de :

  • 8 % les 5 premières années de la convention, soit 40 %
  • 2,5 % les 4 années suivantes, soit 10 %
  • A l'issue de cette période de 9 ans, vous pouvez renouveler l'amortissement pendant 2 fois 3 ans à 2,5 % par an, soit encore 15 %.

  Au total sur 15 ans, c'est donc 65 % du prix de revient du bien qui seront déduits de vos revenus fonciers, diminuant ainsi le montant de votre revenu imposable, donc vos impôts.

  Durant cette période d'amortissement, la déduction forfaitaire sur les loyers ne couvre plus l'amortissement, son taux est donc ramené de 14 % à 6 %.

  A l'issue de la période d'amortissement, vous reviendrez au taux de droit commun (14 %), ou bien vous pourrez opter pour l'avantage Besson « ancien ».

  La loi Besson permet aussi de déduire des revenus fonciers les charges, les frais et la totalité des intérêts pendant la durée du financement.

  1. ANCIEN

  Dans ce cas, il n'y a pas d'amortissement, puisque le bien n'est pas neuf.

  En revanche, les logements existants pourront être conventionnés à l'occasion de la conclusion de nouveaux baux . Ils bénéficieront d'un régime de déduction forfaitaire majorée sur les revenus fonciers : 25 % au lieu du taux de droit commun de 14 %.

  Conditions à respecter

  Dans les deux cas (neuf et ancien), le bailleur s'engage à louer son bien pour une durée minimale de 9 ans dans le neuf et de 6 ans dans l'ancien, et ce dans les conditions précises du conventionnement Besson, décrites ci-dessous.

  Le conventionnement porte sur :

  • Les niveaux de loyers  : ils devront être inférieurs à un plafond mensuel. Ces plafonds sont relevés chaque année, au 1er janvier, en fonction de l'évolution de l'indice national mesurant le coût de la construction publiée par l'Institut national de la statistique et des études économiques

  Zone		NEUF	ANCIEN
  zone I bis	Paris et communes limitrophes	12.9 €/m²	11.4 €/m²
  zone I	Autres communes de l'agglomération parisienne	11.4 €/m²	9.8 €/m²
  zone II	Agglomération > 100 000 habitants	8.8 €/m²	6.2 €/m²
  zone III	Autres communes	8.3 €/m²	5.7 €/m²

  
  

  Plafonds du loyer mensuel au m² (charges non comprises) pour les baux conclus en 2002.

  Définition des zones

  Les zones mentionnées aux articles 2 duodecies et 2 terdecies de l'annexe III au code général des impôts sont définies comme suit :

  1. La zone I bis est composée de Paris et de ses communes limitrophes. Ces communes sont : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes ;

  2. La zone I est composée des communes appartenant à la zone I figurant en annexe à l'arrêté du 17 mars 1978 relatif au classement des communes par zones géographiques, à l'exception des communes mentionnées au 1 du présent arrêté ;

  3. La zone II est composée des communes appartenant à la zone II figurant en annexe à l'arrêté du 17 mars 1978 précité ;

  4. La zone III est composée des communes situées en France ou dans les départements d'outre-mer qui ne sont pas comprises dans les zones I bis, I ou II.

  • Les niveaux de ressources des locataires  : ils devront être inférieurs à un plafond équivalent au plafond HLM majoré de 40 %. Les ressources à prendre en compte sont celles qui correspondent à l'année N-2 par rapport au jour de la location.

  Voici les plafonds de ressources. Ces plafonds sont révisés chaque année, au 1 er janvier, en fonction de l'évolution du SMIC.

  Plafonds de ressources des locataires (neuf et ancien) après abattements de 10 et 20% sur les avis d'imposition N-2 (baux conclus en 2002)

  Composition familiale	Ile-de-France	Régions
  Personne seule	19 516 €	16 293 €
  Couple marié	33 073 €	24 967 €
  Personne seule ou couple marié avec 1 personne à charge	38 523 €	29 867 €
  Personne seule ou couple marié avec 2 personnes à charge	45 988 €	36 146 €
  Personne seule ou couple marié avec 3 personnes à charge	54 474 €	42 425 €
  Personne seule ou couple marié avec 4 personnes à charge	61 260 €	47 856 €
  Majoration par personne à charge à partir de la 5e personne	+  6 960 €	+  5 433 €

  
  

  C'est ainsi que plus de 80 % de la population française satisfait à ces conditions.

  De plus, il faut noter que ces revenus sont à prendre en compte lors de la signature du bail, mais s'ils évoluent par la suite et dépassent les plafonds, cela n'empêche pas le bailleur de bénéficier des avantages Besson.

  Sécurisation du bailleur

  Dans le neuf comme dans l'ancien, les bailleurs privés conventionnés pourront bénéficier d'une sécurité renforcée :

  • Versement de l'allocation logement au bailleur en tiers payant :

  Si votre locataire bénéficie d'une allocation logement, vous pouvez la percevoir directement et sans avoir besoin de son accord ; le locataire vous paie dans ce cas la différence entre le loyer et l'allocation.

  Remarque : A Paris par exemple, l'allocation logement est de l'ordre de 700 F par personne.

  • Garantie contre les impayés de loyers et de charges :

  Cette garantie est le résultat d'une convention signée en août 1998 entre l'Etat et l'UESL (Union d'Economie Sociale pour le Logement), organisme collecteur du 1% logement. Elle prévoit le règlement des loyers et des charges durant 9 mois en cas de chômage du locataire. si les impayés résultent. Cette garantie est portée à 3 ans si le bailleur accorde un droit de réservation locative à l'UESL, pour présenter un salarié d'une entreprise cotisant au 1% patronal ; de plus dans ce cas, la garantie joue dès que le locataire subit une d'une baisse imprévisible des revenus (supérieure à 30 %), ne se limitant pas au seul chômage.

  Les organismes collecteurs du 1% logement peuvent aussi avancer le dépôt de garantie, mais cette facilité est réservée aux salariés des entreprises assujetties au 1% et aux jeunes de moins de 30 ans qui travaillent ou sont à la recherche d'un premier emploi.

  Dans tous les cas ces dispositifs sont gratuits pour le bailleur . Il lui suffit, lors de la signature du contrat de location, de s'adresser à l'organisme collecteur du 1% logement le plus proche et de l'associer à la signature du bail quel que soit le statut professionnel de son locataire.

  Qu'est ce que la loi Besson ? Objectifs du dispositif Description du dispositif Tableau récapitulatif Exemples Champs d'application Texte de loi Comparatif Perissol/Besson Critères de financement Mode de financement